では、新中間省略登記が、どのような契約によって行われているかについてお話します。

現在まで、大きく分けて２種類の契約形態が提案されています。

一つは、①第三者のためにする契約・方式であり、もう一つは、②買主の地位の譲渡・方式です。

それぞれの方式について、次に解説します。

第三者のためにする契約・方式

         Ａ  →  第１契約  →  Ｂ

                                      ↓

                                  第２契約

                                      ↓

                                      Ｃ

不動産の所有者Ａが、Ｂと売買契約（第１契約）を結びます。

その際に、その売買契約を第三者のためにする契約として締結します。

第三者のためにする契約とは、民法５３７条にその規定がありますが、この場合は、「ＢがＡと売買契約を締結するがそれはＢが指定する第三者に直接権利を取得させるために行う」という内容になります。

ＡとＢの売買契約における「特約」として付加することが多いようです。

次に、ＢとＣで第２契約を結びます。

この契約は必ずしも売買契約でなくともよいのですが、Ｃの保護といった観点からは売買契約が望ましいでしょう（その理由については後述します）。

その場合、Ｂは不動産の所有者ではありませんので、他人物売買契約となります。

その契約の中で、不動産の所有権をＣに移転するという本来はＢが履行すべき債務を、Ａが代わりに履行するという特約を付けます。

以上の契約を締結した上で、その後の手続きとしては、おおよそ次のようなことが行われます。

① Ｂが所有権の移転先としてＣを指定する。

② Ｃが所有権の移転を受ける旨の意思表示（受益の意思表示）をする。

③ ＣがＢに、ＢがＡに、それぞれ売買代金を支払う。

④ ＡがＣに対し、不動産の所有権を移転する。

以上の手続きで、不動産の所有権は直接ＡからＣに移転します。

そして、Ｂは所有権を取得してはいないため、中間省略というわけではなくＡからＣへの所有権移転の登記申請をすることになります。

買主の地位の譲渡・方式

           Ａ  →  売買契約  →  Ｂ

                                        ↓

                              買主の地位の譲渡

                                        ↓

                                        Ｃ

不動産の所有者Ａが、Ｂと売買契約を結びます。

その後、ＢがＣに対し、売買契約の買主としての地位を譲渡します（法的にこのようなことが可能です）。

その結果、ＡＢ間の売買契約であったものがＡＣ間の売買契約となるため、最終的に、不動産の所有権は直接ＡからＣに移転します。

よって、ＡからＣへの所有権移転の登記申請をすることになります。

どの方法を選択するかという判断においては、契約の当事者がどのような人かということが大きくかかわります。

典型的には、Ｂが宅建業者で、Ｃが一般消費者ということが多いでしょうから、その場合として検討します。

宅建業者が売主となって一般消費者と不動産の「売買契約」を締結する場合、宅建業者には重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の宅地建物取引業法上の規制が及びます。

取引の上で立場の弱い一般消費者を保護するためです。

この観点から考えれば、①第三者のためにする契約・方式で第２契約を売買契約ではない契約で締結した場合や②買主の地位の譲渡・方式をとった場合は、ＢＣ間が「売買契約」ではないため、この宅地建物取引業法上の規制が及びません。

そのため、Ｃが不測の損害を被る恐れがあります。

従って、第三者のためにする契約・方式で第２契約を売買契約（他人物売買契約）とする方法が一番望ましいとの結論になります。

もし、何らかの理由でその方法をとらない場合は、Ｃに対しそのあたりの事情を十分説明し、合意の上で行う必要があるでしょう。

なお、以前は、宅建業者による他人物売買が禁止されていましたが、法律の改正によりこの点も許容されることになりましたので、ＢＣ間で他人物売買契約を締結することは問題がありません。

Ｂは所有権移転登記を受けないため、登記の際に必要になる登録免許税を負担する必要は当然ありません。

次に、不動産取得税ですが、従来の中間省略登記では、Ｂは所有権を取得した上で登記だけを省略していたため、登録免許税は免れたものの不動産取得税は課税の対象となりました。

それが、新しい方法では、Ｂは不動産の所有権を取得することもないため、不動産取得税の対象になることもありません。